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　　2024年10月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局等五部門發(fā)布房地產(chǎn)“四項取消”“四個降低”“兩個增加”等”組合拳“措施。12月24日至25日召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議強(qiáng)調(diào)，2025年將更加充分釋放住房城鄉(xiāng)建設(shè)穩(wěn)增長巨大潛力。近期，有政策“組合拳”加持，貴州省房地產(chǎn)市場出現(xiàn)筑底企穩(wěn)跡象，主要指標(biāo)降幅不斷收窄。

　　推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，是剛剛召開的省委經(jīng)濟(jì)工作會議明確的2025年重點任務(wù)之一。貴州財經(jīng)大學(xué)應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融系教授、金融學(xué)博士張克雯接受貴州日報天眼新聞記者專訪時表示，就一攬子房地產(chǎn)“組合拳”政策能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，滿足剛性和改善性住房需求，釋放房地產(chǎn)市場更大的需求潛力。

　　“四個取消”降低購房門檻

　　貴州日報天眼新聞記者：在您看來，“四個取消”政策對房地產(chǎn)市場有何影響？

　　張克雯：房地產(chǎn)“組合拳”政策的實施，旨在通過減少政府對房地產(chǎn)市場的直接干預(yù)，賦予市場更多的自主權(quán)，從而激發(fā)市場活力，滿足居民的合理住房需求，并推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。通過這些措施，政府希望能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場的供需平衡，穩(wěn)定房價，同時支持居民的住房消費，提高居民的生活質(zhì)量。

如為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展而實施的“四個取消”措施，就很有必要。取消限購——取消或調(diào)減對購房的限制性措施，不再對新建商品住房銷售價格上限實施指導(dǎo)，賦予城市政府調(diào)控自主權(quán)，因城施策。取消限售——取消住房銷售限制年限規(guī)定，支持居民剛性和改善性購房需求。取消限價——不再對新建商品住房銷售價格上限實施指導(dǎo)，允許市場在一定程度上自主調(diào)節(jié)房價。取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)——不再區(qū)分普通住房和非普通住房，簡化住房分類，促進(jìn)房地產(chǎn)市場更加公平和透明。

　　從短期來說，“四個取消”政策將提升市場活躍度。今年10月份以來，全國新房和二手房成交量大幅增長，大城市土地市場也出現(xiàn)回暖。12月1日至5日，全國房屋交易累計申報55.3萬套，同比增長24.8%。這表明政策的調(diào)整能夠迅速刺激市場，增加交易量。具體到貴州省而言，同樣也促進(jìn)房地產(chǎn)市場的交易活躍度，增加新房和二手房的成交量。

　　取消限價后，房價可能會經(jīng)歷一定程度的調(diào)整。在供大于求的區(qū)域，房企為了加快銷售節(jié)奏，可能需要在房價上做出調(diào)整。同時，取消限價有助于引導(dǎo)市場供應(yīng)高品質(zhì)商品住宅，推動住房供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化，滿足居民改善性住房需求。

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貴州日報天眼新聞記者：如何看待“四個取消”對房地產(chǎn)市場的長期影響？

　　張克雯：隨著政策的落地，市場預(yù)期得到改善。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部提供的數(shù)據(jù)顯示，截至11月13日，全國已交付285余萬套，在保障購房人合法權(quán)益的同時，也對市場預(yù)期帶來有效改善。貴州省也通過支持商品住房“以舊換新”、落實稅費優(yōu)惠政策等措施，能降低居民購房的成本，有效改善市場預(yù)期。

　　從長期來看，“四個取消”政策有助于優(yōu)化市場供需結(jié)構(gòu)。政策的調(diào)整能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，滿足剛性和改善性住房需求，釋放房地產(chǎn)市場更大的需求潛力。

　　隨著以人為本的新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，將釋放房地產(chǎn)市場更大需求潛力。需要注意的是，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展模式難以為繼，未來的房地產(chǎn)將向何處發(fā)展是一個值得關(guān)注的問題。取消一系列限制性政策后，樓市才能根據(jù)市場需求作出調(diào)整。

　　樓市的下降周期是一個漫長過程。樓市的低迷會影響到經(jīng)濟(jì)的方方面面，如家電、建材、五金等裝修材料的銷售，水泥的銷量也受到影響，房地產(chǎn)市場的變化對整個經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)有著深遠(yuǎn)的影響。

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　　“四個降低”購房成本下降

　　貴州日報天眼新聞記者：如何看待“四個降低”政策對購房者需求釋放的實際效果？

　　張克雯：“四個降低”政策通過降低購房門檻和成本，減輕還貸壓力，較為有效地刺激了購房者的需求釋放，對促進(jìn)房地產(chǎn)市場的活躍度和穩(wěn)定發(fā)展都起到了積極作用，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

　　購房門檻及成本降低。9月24日，國務(wù)院新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會宣布，降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%；銀行業(yè)積極落實9月29日中國人民銀行公告和市場利率定價自律機(jī)制倡議，并實施相關(guān)調(diào)整舉措，截至10月末，21家全國性銀行共計對5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率完成調(diào)降。這些措施直接降低了居民購房門檻及成本，減輕了還貸壓力，支持居民剛性和改善性住房需求。

　　市場預(yù)期改善。根據(jù)PMI（Purchasing Managers'Index-采購經(jīng)理指數(shù)）調(diào)查顯示，10月份房地產(chǎn)業(yè)商務(wù)活動指數(shù)比上月回升2.5個百分點，市場預(yù)期指數(shù)回升1.8個百分點，顯示房地產(chǎn)景氣水平有所改善，市場預(yù)期出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

　　促進(jìn)住房需求釋放。政策的實施有助于促進(jìn)住房需求的釋放，尤其是對于剛需和改善性住房需求的居民來說，購房門檻和購房成本的降低，使得購房意愿得到有效提升。全國來看，政策效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)，我省政策支持力度加碼，樓市也出現(xiàn)回暖。

　　貴州省住房資金管理中心日前連續(xù)發(fā)布了5項新政策，其中包括提高住房公積金最高貸款額度、優(yōu)化提取住房公積金支付新建商品住房購房首付款、優(yōu)化住房公積金貸款住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、支持住房公積金購房首付款代際互助等，進(jìn)一步釋放住房公積金政策紅利。新政力度強(qiáng)，公積金釋放量大，提振市場信心，強(qiáng)力支持貴州省房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

　　市場活躍度提升。政策發(fā)布以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新建商品房銷售等主要指標(biāo)降幅繼續(xù)收窄，特別是9月底以來，一手房看房量、到訪量、簽約量明顯增加，二手房交易量持續(xù)上升，市場出現(xiàn)了積極的變化。聚焦本省，據(jù)12月3日貴州省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的11月份貴陽市主城區(qū)商品房月度成交榜單顯示，11月全市主城區(qū)商品房網(wǎng)簽總金額36.93億元，網(wǎng)簽面積383046.02平方米，總套數(shù)3514套，成交均價每平方米9641元，市場活躍度明顯大幅提升。

銅仁市思南縣華城國際F區(qū)保交房項目

　　“兩個增加”激活市場需求

　　貴州日報天眼新聞記者：對于新一輪的城中村改造和危舊房改造，您認(rèn)為能如何有效創(chuàng)造并拉動消費需求？

　　張克雯：“兩個增加”政策備受關(guān)注，即新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造，“白名單”項目信貸規(guī)模增加至4萬億元。

城中村與危舊房改造拉動消費需求的多重效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，在新一輪的城中村與危舊房改造政策推動下，消費需求逐步得到有效激活。通過貨幣化安置，為居民提供更大的選擇空間，釋放大量資金流動性。而這些資金的流動將直接促進(jìn)房地產(chǎn)市場的消費需求，并通過提升居民的購買力，進(jìn)一步激活整個市場，帶動相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動的恢復(fù)和增長。

　　同時，城中村與危舊房改造不僅限于房地產(chǎn)領(lǐng)域，其涉及的產(chǎn)業(yè)鏈條效應(yīng)對內(nèi)需的拉動作用不可忽視。改造工程在推動建筑開發(fā)的同時，也促進(jìn)了建筑材料、家居家電、家裝設(shè)計等多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動了這些行業(yè)的投資與消費需求，最終形成產(chǎn)業(yè)集群，推動全鏈條經(jīng)濟(jì)效益，各環(huán)節(jié)聯(lián)動進(jìn)一步刺激市場的消費潛力，并拉動就業(yè)需求，為經(jīng)濟(jì)增長注入強(qiáng)勁動力。

　　城中村與危舊房改造涉及的大量施工、設(shè)計、運(yùn)輸、銷售等環(huán)節(jié)，將為勞動力市場提供大量的就業(yè)機(jī)會、創(chuàng)造就業(yè)崗位，幫助更多人實現(xiàn)收入增長，提振整體消費需求形成良性的經(jīng)濟(jì)循環(huán)，從而推動消費市場的持續(xù)復(fù)蘇。

龍湖領(lǐng)峯項目銷售現(xiàn)場

　　貴州日報天眼新聞記者：擴(kuò)大“白名單”項目信貸規(guī)模這一舉措，您認(rèn)為是否能有效解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資難題？能否增加房企流動資金，盤活項目？

　　張克雯：房地產(chǎn)“白名單”管理機(jī)制的創(chuàng)新，不僅在全國范圍內(nèi)有效支持了房地產(chǎn)項目的融資需求，也在貴州省得到了具體實施，進(jìn)一步解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資難問題，增加房企流動資金，并盤活項目。

　　全國層面上看，“白名單”制度根據(jù)房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)情況以及項目開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用、財務(wù)等，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)精準(zhǔn)滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求。這有助于將房企集團(tuán)的風(fēng)險與房地產(chǎn)項目建設(shè)區(qū)分開來，為金融機(jī)構(gòu)服務(wù)在建房地產(chǎn)項目提供參考，促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)精準(zhǔn)滿足其合理融資需求。

　　“白名單”項目規(guī)模擴(kuò)容意味著年底前增量信貸資金規(guī)模十分可觀，預(yù)計將進(jìn)一步改善房企流動性。這將為房地產(chǎn)項目帶來更多資金支持，緩解房地產(chǎn)行業(yè)融資難題，進(jìn)一步推動已售商品房的竣工交付，緩解房地產(chǎn)開發(fā)投資的下行壓力。

　　政策助力下，更多項目獲得了資金支持，助力保障房地產(chǎn)項目施工進(jìn)度和順利交房，為改善市場預(yù)期發(fā)揮積極作用。

　　房地產(chǎn)“白名單”管理機(jī)制的創(chuàng)新后，金融監(jiān)管部門指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)制定盡職免責(zé)具體實施細(xì)則，在評級授信、貸款調(diào)查審查審批、貸款發(fā)放及貸后管理等環(huán)節(jié)已按要求勤勉盡職的，以及因不可抗力因素導(dǎo)致貸款發(fā)生風(fēng)險的，應(yīng)予以免責(zé)。這有助于推動資金撥付“能早盡早”，提升資金撥付的靈活度，簡化提款流程，避免無法按時按量發(fā)放貸款，提升資金撥付效率。

　　《貴州省全力推動經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好若干政策措施》中提到，將所有符合條件的商品住房貸款項目全部納入“白名單”，加大項目推送、問題項目修復(fù)及貸款投放力度，做到合規(guī)項目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，已審貸款“應(yīng)貸盡貸”，資金撥付“能早盡早”。這表明貴州省已經(jīng)在積極落實“白名單”政策，以支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理融資需求。

貴州日報天眼新聞記者 陳露

視頻制作 楊學(xué)安

編輯 管云 李雪雪

二審 李姍

三審 岳振